Kira Hukukuna ilişkin davalarda patlama yaşanan bir dönemden geçiyoruz. Yüksek enflasyon, hem taşınmazların hem de kira bedellerinin tespitini çok bilinmeyenli denkleme dönüştürüyor. Bununla birlikte kiracının tahliyesine ilişkin Türk Borçlar Kanununda yer alan tüm maddeler de işlerlik kazandı. Bu yazımızda hali hazırda kiracı bulunan bir taşınmazda, kira bedelini mal sahibi(kiralayan) lehine nasıl artırabileceğimizi ele alacağız. Türk Borçlar Kanunumuzun 343. Maddesine Göre: "Kira sözleşmelerinde kira bedelinin belirlenmesi dışında, kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz." Hükmü yer almaktadır. TBK'da kira bedelinin belirlenmesinde, kiracı aleyhine değişiklik yapılabileceği belirlenmişse de bunun ancak kanunda belirlenmiş olan şartlar dahilinde gerçekleştirilebilecektir. Türk Borçlar Kanunumuzun 344. Maddesine Göre: "Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir. Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir. Sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa 20/2/1930 tarihli ve 1567 sayılı Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla, beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz. Ancak, bu Kanunun, “Aşırı ifa güçlüğü” başlıklı 138 inci maddesi hükmü saklıdır. Beş yıl geçtikten sonra kira bedelinin belirlenmesinde, yabancı paranın değerindeki değişiklikler de göz önünde tutularak üçüncü fıkra hükmü uygulanır. " TBK 344. madde metninden açıkça anlaşılabileceği üzere kanunkoyucu tarafından, kira bedelinin yenilenen kira dönemine ilişkin olarak belirlenmesi açısından üç ihtimal dikkate alınmıştır: • Tarafların arasında kira bedeline ilişkin bir anlaşmanın bulunması, • Taraflar arasında bu hususa dair hiçbir anlaşmanın bulunmaması ve, • Taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesine dair anlaşma yapılmış olsa da olmasa da süresi 5 yılı aşan ya da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmesinin mevcut olması. a) Tarafların Kendi Aralarında Anlaşması Halinde (344/1) TBK 344. maddenin 1. fıkrasında yer alan bu kısıtlamaya göre tarafların kira bedelinin belirlenmesi adına yaptıkları kendi aralarındaki anlaşmalar ancak bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Yani taraflar kira bedelinin artırılmasına ilişkin olarak 12 aylık tüketici fiyat endeksi ortalamalarının üzerinde bir oran belirleyemezler. ( Bu noktada konut kiraları açısından %25 lik yasal sınır olduğu için maddeler güncel olarak uygulama alanı bulunmamaktadır.) b) Kira Artışına Dair Tarafların Arasında Bir Anlaşma Olmaması Halinde ( 344/2) Tarafların kendi aralarında bir anlaşmanın mevcut olmaması halinde, kira bedelinin belirlenmesi hakim tarafından bir önceki kira yılının 12 aylık TÜFE ortalamasını geçmeyecek şekilde hakkaniyete göre belirlenecektir. Bu halde kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun süreli olması ya da 5 yıldan sonra yenilenmiş olması gibi bir şart aranmaksızın kira bedelinin tespiti istemli dava açılabilmektedir. c) 5 Yıldan Uzun Süreli veya 5 Yıldan Sonra Yenilenen Kira Sözleşmelerinde (344/3) Taraflarca kira bedelinin değişimine dair bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, 5 yıldan uzun süreli kira sözleşmelerinde, beş yıldan uzun olmasa da beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda hakim tarafından kira tespiti talep edilebilecektir. Bu davaya uygulamada "kira bedelinin tespiti davası" ya da "kira tespit davası" denilmektedir. Özetle madde metninden de kolaylıkla anlaşılabileceği üzere, Kira Tespit Davası iki halde açılabilmektedir: • Kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin artışına ilişkin hüküm yer almıyorsa açılabilir, ( 344 üncü madde 2. Fıkra) • Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda sözleşmede kira artışına ilişkin hüküm olsa da olmasa da açılabilir. ( 344 üncü madde 3. Fıkra) Örneklemek gerekirse, 01 Mart 2018 tarihinde bir yıllık olarak akdedilen bir kira sözleşmesi için 01 Mart 2019 tarihinde birinci kira yılı dolacaktır. Eğer kira sözleşmesinde bir artış oranı kararlaştırılmamışsa ve taraflar anlaşamıyorsa, mahkemeye başvurmaları gerekecektir. Ancak hakim, henüz beş yıllık dönem geçmediği için Son 12 aylık TÜFE ortalamasına bağlı olarak kira bedelini tespit edebilecek, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedemeyecektir. Aynı örneğin beş yılı doldurduğunu düşünecek olursak, 01 Mart 2018 tarihinde başlayan kiracılık ilişkisi 01 Mart 2023 tarihinde beş yıllık dönemi doldurmuş olacaktır. Bu tarih gelmeden önce (01 Mart 2023 tarihi) taraflar altıncı kira yılı için kira bedelinin tespit edilmesi hakkında dava açabilirler. Bu kez, hakim baraj oranla bağlı olmaksızın, yani baraj orandan daha yüksek bir oranda artışa hükmedebilir. ( TÜFE ye bağlı olmaksızın) YENİ KİRA BEDELİ HANGİ TARİHTEN İTİBATEN İŞLEMEYE BAŞLAYACAKTIR ? Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak bu davanın yeni kira döneminin başlangıcından itibaren sonuç doğurması isteniyorsa, Türk Borçlar Kanunumuzun 345. maddesine göre işlem yapılmalıdır. Aksi takdirde açılacak olan davada verilecek olan hüküm, sonuçlarını bir sonraki kira dönemi için doğurur. Türk Borçlar Kanunumuzun 345. Maddesine Göre: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir. Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar. Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.” Kira bedelinin belirlenmesi davasının TBK 345. maddesinin 2. fıkrasında belirtilen seçeneklerden birine uygun olarak açılmaması halinde belirlenen yeni kira bedeli, kiracıyı yeni kira döneminde etkilemeyecek, bir sonraki kira döneminde etkileyecektir. Sonuç olarak kiraya veren 1 senelik kira getirisi kaybı (fark üzerinden) yaşayacaktır. Ancak sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, bu yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak olan davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de bu dönemin başından itibaren kiracıyı bağlayacaktır. Bu demek oluyor ki: • Yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce kiracıyla kira artışına ilişkin olarak ihtarname gönderilmesi halinde, dava yenilenen kira döneminin başlangıç tarihinden sonra açılmış dahi olsa mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. • Aynı şekilde, ihtarname gönderilmemiş olsa dahi; açılacak olan kira tespit davası, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılmış olursa, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira döneminin başından itibaren geçerli olacaktır. • Kira tespit davası yeni kira başlangıcından en geç otuz gün önce açılmamışsa ve bu süre içerisinde kiracıya ihtarname de gönderilmemişse, mahkeme tarafından belirlenecek olan kira bedeli yeni kira dönemi için değil, bir sonraki kira dönemi için geçerli olacak ve bu durumda kiralayanın bir senelik kira geliri kaybı söz konusu olacaktır. KİRA BEDELİ TESPİTİ DAVASINDA DİKKAT EDİLECEK DİĞER ÖZET BİLGİLER ŞU ŞEKİLDEDİR; 1. Kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için söz konusudur. Genel kira ya da hasılat kirasında kira tespit davası açılamaz. Kiralanan bir kısmı açık bir kısmı çatılı ise galip vasfın belirlenmesi önem arz eder (3. HD 2021/5455 E. 2021/8864 K.; 6. HD 2015/10821 E. 2016/7767 K.) 2. Kira tespit davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir (HMK 4/1, a) Kira tespit davası; davalının yerleşim yerinde (HMK 6), sözleşmenin ifa edildiği yerde (HMK 10) açılabilir. HMK 17’ye göre; taraflar tacir ya da kamu tüzel kişisi ise sözleşme ile belirlenen yer yetkilidir. 3. Davayı kiraya veren açabileceği gibi Yargıtay’a göre mâlik de açabilir. 4. Paylı mülkiyette her paydaş kendi payı bakımından kira tespit davası açabilir (3. HD 2017/7770 E. 2019/4738 K.; 6. HD 2015/11536 E. 2016/1731 K.). Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortaklar birlikte dava açmalıdır. 5. Kiralananın mülkiyetinin devrinde yeni malik sözleşmenin başından beri taraf olarak değerlendirileceğinden eski malik dönemindeki süreler yeni malik bakımından da geçerli olacaktır. 6. Kira tespit davasında talep sonucu ıslah edilemez (HGK 2017/2792 E. 2021/267 K.). 7. Kira tespit davası kısmî dava ya da belirsiz alacak davası olarak açılamaz. Davanın niteliğine göre talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. 8. Bilirkişi raporunda emsal incelemesinin sağlıklı yapılması önemlidir. Kiralanan taşınmaz ile emsaller karşılaştırılarak üstün ve zayıf yönler raporda belirtilmelidir; Kiralananın durumuna ilişkin kriterler emsaller bakımından kıyas edilir. Bununla birlikte ülkenin ekonomik durumu da dikkate alınır. Ayrıca, boş olarak kiraya verildiği takdirde kira bedelinin ne kadar olabileceği da raporda gösterilir (3. HD 2019/79 K.). 9. TBK 344/3’e göre kira bedeli tespit edilirken hakim hakkaniyet indirimi yapmalıdır. Hakkaniyet indirimi davacının talep ettiği rakam üzerinden değil, bilirkişi raporundaki miktar üzerinden uygulanır. (HGK 2017/977 E. 2021/1168 K.). 10. Kira tespit davasında aylık kira bedelinin tespiti istenmiş ise harç, tespit istenilen aylık kira bedeli ile mevcut aylık kira bedelinin farkı üzerinden hesap edilir. Yıllık kira bedelinin tespiti halinde ise harç, tespit istenilen yıllık kira bedeli ile mevcut yıllık kira bedelinin farkı üzerinden hesap edilir. 11. Kira tespit davasında: • Taraflar arasındaki kira sözleşmesi, • Emsal taşınmazların kira sözleşmeleri, • Emsal rayiç kira bedelleri(bilirkişiler tarafından incelenmektedir) • İhtarname(Gönderilmişse), • Keşif, • Bilirkişi raporu, • Uzman görüşü, • Tanık beyanı ve • Yemin dahil her türlü hukuka uygun delil kullanılabilir. 12. Kira tespit davası kesinleşmeden icraya konulamaz. 13. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18. maddesine 7445 sayılı Kanun'un 37. maddesi ile getirilmiş olan düzenleme gereğince, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira bedelinin tespiti davaları için arabulucuya başvurulmuş olması, dava şartı haline getirilmiştir.

Nafaka artırım davası nedi̇r, şartları nelerdi̇r? (i̇şti̇rak nafakası) Makale: Nafaka artırım davası nedi̇r, şartları nelerdi̇r? (i̇şti̇rak nafakası)