Kiracının kural olarak kira bedelini, zamanında ve tam olarak ödemesi gerekmektedir. Kira bedelinin zamanında ödenmediği ya da eksik ödendiği durumlarda kiraya veren Türk Borçlar Kanununun 352 nci maddesinde yer alan İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye işlemlerine başlayarak kiracısını tahliye edebilir. TBK 352/2 maddesine göre; " Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak İki Haklı İhtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir." şeklindedir. Kiracının İki Haklı İhtara dayalı olarak tahliye edilebilmesi için bazı şartların sağlanmış olması gerekmektedir. Bu şartlar; - Kira borcunun zamanında veya tam ödenmemiş olması, - İhtarın yazılı olması, - İhtarın aynı kira dönemi içinde yapılmış olması, - İki Haklı İhtar nedeniyle Tahliye Davasının bir aylık sürede açılmış olması. 1-) Kira Borcunun Zamanında veya Tam Ödenmemiş Olması Sözleşme serbestisi ilkesi gereğince taraflar, kira bedelinin ödeme şeklini ve ödeme zamanını serbestçe belirleyebilirler. Tarafların belirlemiş oldukları bu şekle riayet etmemeleri sözleşmeye aykırılık olacaktır. Örneğin kira bedelinin her ayın 15-20 si arasında ödeneceği kararlaştırılmış ve kira bedeli ayın 21 inde ödenmiş ise kiraya veren, çekeceği ihtarname ile bu aykırılığı belgeleyebilir. 2-) İhtarın Yazılı Olması İhtarın yazılı olması ile kast edilen, eksik ve geç ödemenin yazılı olarak kiracıya bildirilmesi ve bunun ispat edilebilir olmasıdır. Burada zikredilen yazılılığın noterden çekilecek ihtarnamenin yanında posta ya da e-mail de olabileceği kabul edilebilir. Ancak ihtarın içeriğini ve tebliğ edildiğini kiraya veren ispatlamalıdır. 3-) İhtarın Aynı Kira Dönemi İçinde Yapılmış Olması İki Haklı İhtarın şartlarının oluşabilmesi için, sözleşmede belirtilen kira dönemi içinde 2 farklı ayda aykırılığın gerçekleşmesi gerekir. Örneğin; ocak ayında başlayan ve her ayın ilk günü ödenecek olan bir kira sözleşmesinde, ocak ve şubat aylarının ödenmediğini düşünelim. 2 Şubat itibariyle çekilecek olan ihtarname tek haklı ihtar için çekilebilir. Eğer kiracı tarafından 1 Mart itibariyle de kira bedeli ödenmez ise kiraya verenin 2 Mart itibariyle çekecek olduğu ihtarname ile İki Haklı İhtar şartlarını sağlamış olacaktır. 4-) İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davasının Bir Aylık Sürede Açılmış Olması
TBK 352/2 maddesi uyarınca kiraya veren tarafından tahliye davasının kira sözleşmesinin bitiminden itibaren 1 aylık sürede açılması gerekmektedir. Bu süre hak düşürücü süredir. İki Haklı İhtar nedeniyle tahliye için aranan tüm şartların varlığı halinde dahi doğrudan tahliye davası açma imkanı bulunmamaktadır. 7445 sayılı Kanun ile gelen yeni düzenlemeye göre, 01.09.2023 tarihinden itibaren açılacak tahliye davaları öncesinde arabuluculuk sürecinin işletilmesi zorunludur. Yani dava açılmasından kast edilen 1 aylık hak düşürücü süre içinde arabuluculuğa başvuru yapılmasıdır. İki Haklı İhtar sebebiyle açılacak olan tahliye davasında görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemesidir. Önemle belirtmek isteriz ki kira bedeli gibi aidat ve yan giderlerin ödenmemesi de ( kömür, merkezi sistem doğalgaz vs.) İki Haklı İhtara dayalı olarak açılacak tahliye davasına konu edilebilir. ( TBK m. 314: Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. ) Son olarak ödenmeyen bir kira bedeli için açılmış olan Örnek-13 icra takibinde tahliye de talep edilebildiği ve icra ödeme emrinin ihtarname olarak kabul edildiği nazara alındığında bir kira dönemi içerisinde iki defa Örnek-13 icra takibine sebebiyet vermek de İki Haklı İhtarın şekil şartlarının oluşmasına vücut verir.
