Son yıllarda artan kiracı-kiraya veren uyuşmazlıkları birçok farklı sebeple artarak devam etmektedir.
Kira sözleşmeleri genellikle uzun süreli bir bağlayıcılık taşıdığından, ortaya çıkan yeni durumlar karşısında mal sahipleri çoğu zaman çaresiz kalmaktadır. Bazı durumlarda kira sözleşmesini sona erdirmek isteyen ancak bunu hukuken başaramayan mal sahiplerini zor durumlar kalmaktadır.
Özellikle kurumsal firmalarla ( A101, BİM, SOKM ya da Bankalar vs gibi) uzun süreli kira sözleşmelerinin imzalanması, uzun vadede mal sahiplerinin ciddi zararlara uğramasına sebebiyet vermiştir.
Bu noktada mal sahiplerinin de hakkını araması MÜMKÜN! Uygulamada çok sık başvurulmasa da, Türk Borçlar Kanunu'nun 331. maddesi bu gibi hallerde mal sahiplerine önemli bir çıkış yolu sunmaktadır.
İlgili kanun maddesi şu şekildedir;
"...III. Olağanüstü fesih
1. Önemli sebepler
MADDE 331- Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. ..."
Kira Sözleşmesinin Çekilmez Hale Gelmesi
TBK 331’e göre, kira sözleşmesinin devamı taraflardan biri için çekilmez hale gelmişse ve bu durum sözleşme kurulduğu anda öngörülemeyecek nitelikteyse, artık sözleşmenin süresinin dolmasını beklemeye gerek yoktur. Bu durumda taraflardan her biri, haklı bir sebebe dayanarak artık kira sözleşmesinin kendisi açısından çekilmez bir hal aldığını ispat ederek kira sözleşmeyi derhal feshedebilir.
TBK 331’de “önemli sebepler”in tanımı yapılmamıştır. Kanun koyucu bu kavramı açık bırakmış ve takdiri tamamen hâkime bırakmıştır. Bu nedenle, sözleşmenin olağanüstü feshi için gereken “önemli sebep” her somut olayın özelliğine göre değerlendirilir.
Önemli sebep olup olmadığına karar verilirken, Türk Medeni Kanunu'nun 4. maddesi uyarınca dürüstlük ve hakkaniyet ilkeleri dikkate alınır.
Burada asıl önemli olan şudur: Kira sözleşmesinin devamı, taraf için artık çekilmez hale gelmiş olmalıdır. Bu “çekilmezlik” hem objektif hem subjektif unsurlar içerir. Yani yalnızca dış koşullar değil, aynı zamanda kira ilişkisinin tarafı olan kişinin içinde bulunduğu özel durum da göz önüne alınır. Bir başka ifadeyle, hâkim, sözleşmenin devamının ilgili taraf açısından hakkaniyetle bağdaşmadığına kanaat getirirse, TBK 331 uyarınca olağanüstü fesih imkânı tanınabilir.
Yargıtay 6. HD., E. 2015/7331 K. 2015/9163 T. 27.10.2015 tarihli kararında;
"Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan biri de TBK. 331. maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir.
Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir...."
şeklindedir.
Süreler ve Uygulama
Olağanüstü fesih hakkını kullanan tarafın, sözleşmeyi feshettiğini karşı tarafa uygun bir süre içinde bildirmesi gerekir. Burada yapılan fesih bildirimidir.
• Taşınmaz kiralarında (konut, işyeri gibi) bu bildirim fesih ihbarının yapılmasından itibaren üç ay sonra kira sözleşmesi feshedilmiş sayılır. Yani kira sözleşmesi bildirimin karşı tarafa yasal olarak tebliğ edilmesinden itibaren üç ay daha devam etmektedir.
• Taşınır kiralarında ise bu süre üç gündür.
Bu süreler içinde karşı tarafa noter üzerinden yapılacak yazılı fesih bildirimle sözleşme sona erdirilmektedir.
Kiranın Ödenmemesi Durumu
Özellikle dikkat edilmesi gereken bir husus şudur; Kiranın ödenmemesi gibi klasik uyuşmazlıklar bu madde kapsamında değerlendirilmez. Bu tür durumlarda Yargıtay uygulaması, TBK 331 yerine;
• TBK 352 kapsamında iki haklı ihtar yoluyla tahliye davası açılması,
• Ya da İcra ve İflas Kanunu uyarınca ilamsız tahliye (Örnek 13) takibi yapılması gerektiğini kabul etmektedir.
Sonuç
TBK 331, her kira uyuşmazlığında başvurulabilecek bir madde değildir. Ancak gerçekten olağanüstü, öngörülemeyen ve kira ilişkisinin devamını çekilmez hale getiren durumlar söz konusuysa, bu hüküm mal sahibine güçlü bir hukuki zemin sunar.
Kanunun amacı, taraflardan birinin hakkaniyete aykırı şekilde bir sözleşmeye bağlı kalmasını önlemektir. Bu nedenle TBK 331, yerinde ve isabetli kullanıldığında özellikle hem mal sahipleri hem de kiracılar açısından önemli bir hukuki koruma sağlar.
