Adi yazılı sözleşmeyle müteahhitten bağımsız bölüm satın alan kişinin, resmi şekilde düzenlenmemiş bu sözleşmeye rağmen tapu devrini talep etmesi mümkündür. Bu talep, özellikle alacağın temliki hükümleri çerçevesinde ve Yargıtay içtihatları doğrultusunda şekillenmektedir.
1. Alacağın temliki yazılı şekilde yapılmışsa, üçüncü kişi tapu devrini talep edebilir.
“Türk Borçlar Kanununun 184. maddesi gereğince üçüncü kişiye yapılacak temlikin yazılı olması yeterlidir. Alacağın temliki… sadece kazandırıcı bir tasarruf işlemi niteliği taşıyan şekle bağlı bir akittir.”
— Yarg. 14. HD, 2017/3938 E., 2021/1279 K.
“Alacağı devralan kişi evvelki alacaklının yerine geçer ve borçludan ifayı istemek ve gerektiğinde de borçluyu ifaya zorlamak artık onun hakkı olur.”
— Aynı karar
Bu doğrultuda, müteahhitten adi yazılı sözleşmeyle daire alan kişi, yükleniciye ait bağımsız bölüm üzerindeki alacağı temlik almak suretiyle tapunun tescili için dava açabilir.
2. Temlik geçerli olsa da, yüklenicinin edimini yerine getirip getirmediği araştırılmalıdır.
“Temlik eden yüklenicinin arsa sahibinden kazanmadığı hakkı üçüncü kişiye temlik etmesinin arsa sahibi bakımından bir önemi bulunmamaktadır.”
— Yarg. 14. HD, 2016/1669 E., 2018/9159 K.
“Yüklenici arsa sahibine karşı edimini tamamen veya kısmen yerine getirmeden kazanacağı şahsi hakkı üçüncü kişiye temlik etmişse, üçüncü kişi… arsa sahibini ifaya zorlayamaz.”
“…Ancak bu satış işlemi davalı …’e karşı TMK ‘nin 1023 ve 1024. Maddelerine göre kötüniyetli ise ileri sürülebileceğinden…”
Bu nedenle, tapu tescilinin sağlanabilmesi için yüklenicinin sözleşmeden doğan edimlerini yerine getirmiş olması gerekir. Aksi halde, arsa sahibine karşı dava açmak sonuç doğurmayabilir. Gene tapu iptal talebinin karşı karşılığı inşaat sözleşmesinde yüklenici temlik edilecek olan bağımsız bölümlerden olması gerekmektedir.
3. Resmi şekil şartı yoksa, dürüstlük kuralı kapsamında tescil mümkün olabilir.
“Tarafların bağımsız bölüm satımında anlaşarak alıcının tüm borçlarını eda etmesi ve satıcının da bağımsız bölümü teslim ederek alıcının onu malik gibi kullanmasına rağmen satıcının tapuda mülkiyetin devrine yanaşmaması hallerinde… tescil davası kabul edilebilir.”
— Yarg. 14. HD, 2014/8088 E., 2014/13006 K.
“Tapunun adına tescili istenen bağımsız bölüm, yüklenicinin payına düşen bölüm ise, alacak temliki geçerlidir.”
— Yarg. 13. HD, 2018/6586 E., 2020/1413 K.
Yani, ödeme yapılmış, taşınmaz fiilen teslim edilmiş, ancak resmi şekil eksikliği bulunan durumlarda, TMK m. 2 uyarınca dürüstlük kuralına dayalı tescil kararı verilebilir.
4. Tapu üçüncü kişiye devredildiyse tescil değil, bedel iadesi talep edilir.
“Geçersiz sözleşme gereğince, taraflar aldıklarını iade etmek yükümlülüğündedir.”
— Yarg. 13. HD, 2018/6586 E., 2020/1413 K.
“Davacı tarafından ödenen 128.000,00 TL’nin… davalıdan alınarak davacıya verilmesine…”
— Yarg. 14. HD, 2016/1669 E., 2018/9159 K.
Bu durumda açılacak dava tapu iptali ve tescil değil; sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat davası olacaktır.
5. Teslim geciktiyse, kira alacağı talep edilebilir.
“Günün gelmesiyle borçlu temerrüde düşeceğinden, davacı alıcı bu tarihten teslimin yapıldığı tarihe kadar kira tazminatı talep edebilir.”
— Yarg. 15. HD, 2020/2086 E., 2021/1296 K.
Teslim taahhüdüne rağmen dairenin teslim edilmemesi hâlinde, geciken her ay için rayiç bedel üzerinden kira alacağı gündeme gelir.
Bu çerçevede, adi yazılı sözleşmeye rağmen tüm yükümlülüklerini yerine getiren alıcı, tescil ya da tazminat davası açmak suretiyle hakkını yargı yoluyla koruyabilir. Uygulamada bu tür davaların kazanılması, temlik edilen hakkın hukuken doğmuş ve geçerli olduğunun ispatına bağlıdır.
