Son dönemde birçok gayrimenkul alıcısı ve satıcısı, vergi dairelerinden benzer içerikte yazılar almaya başladı.

Gelen resmi tebligatlarda özetle; "Tapuda satış bedelini piyasa rayiçlerine göre düşük gösterilmiştir. Taşınmazın gerçek değer aralığı ..... Milyon TL aralığındadır. Bu sebeple, beyanınızı düzeltin ve eksik tapu harcını ödeyin.” şeklindedir.

Vergi Dairesinden bu tür davet yazıları alanlar ilk olarak doğrudan vergi cezası ile karşı karşıya kalacaklarını düşünmekte ise de durum tam olarak bu şekilde değil.
Gelen Davet Yazıları Hukuka Uygun Mudur ?
Öncelikle gelen yazılar ve davet talebi mevcut yasalara ve uygulamaya aykırılık teşkil etmektedir. Zira Tapu işlemlerinde esas alınan bedel, belediyeden alınan vergi değeri (rayiç bedel) dir. Kanun, bu değerin altında satış beyanında bulunmayı yasaklamıştır. Bunun haricinde bir düzenlemeye yer vermemiştir.
Gerçekten de 492 sayılı Harçlar Kanunu’nun 57 ve 63’üncü maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, tapu ve kadastro işlemlerinde harcın dayanağının “emsal değerler” ya da “piyasa araştırmaları” değil, açık biçimde 1319 sayılı Emlak Vergisi Kanunu’na göre belirlenen emlak vergisi (rayiç) değeri olduğu görülmektedir.
Kanun koyucu, tapu harcının ya vergi değeri ya da mükellefin beyan ettiği bedel üzerinden hangisi yüksekse bunun üzerinden hesaplanacağını düzenlemiş, mükellefin vergi değerinden daha düşük beyanda bulunması hâlinde ise doğrudan vergi değerinin esas alınacağını hükme bağlamıştır. Bu sistemde “emsal”, “değer aralığı” ya da “piyasa fiyatı” gibi belirsiz ölçütlere yer verilmemiştir.
Bununla beraber Kredi kullanılan satışlarda tapu bedelinin kredi tutarının altında gösterilemeyeceği açıktır. Ancak bunun dışında, her satış için zorunlu bir değerleme raporu ya da “emsal araştırması” şartı yoktur.
Dolayısıyla vergi dairelerinin, “Ben bölgedeki rayiçleri inceledim, bu taşınmazın değeri şu aralıkta" demesi, hukuki bir tespit değildir. Zira Vergi hukukunda bu tür varsayımlarla tarhiyat yapılamaz.
Peki Vergi hiçbir durumda tarhiyat yapamaz mı ? Ya da hangi hallerde re'sen tarhiyat yapabilir?
Bu noktada hukuken kritik eşik şudur. Eğer;
• Alıcı veya satıcının, tapuda gösterilenden daha yüksek bir bedel ödendiğine dair ikrarı yoksa,
• Fazladan bir ödeme yapıldığı somut delillerle ispatlanmamışsa (banka transferi, nakit akışı, belge, yazılı kayıt gibi), sırf idarenin “emsal araştırması”na dayanarak ek tapu harcı istenemez.
Danıştay Emsal Kararlar Da Vergi Dairesi Uygulamasının Aksi Yönündedir.
Bu konuda Danıştay’ın yaklaşımı son derece nettir. Danıştay 9. Dairesi 2020/6223 Esas ve 2021/3075 Esas sayılı kanun yararına bozma niteliğindeki kararında açıkça şunu söylüyor:
"...Yukarıda yer verilen Kanun hükümlerinin değerlendirilmesinden, vergilendirme işlemi yapılırken, kanuna uygun biçimlendirilen muamelelerin, bu biçimselliğinin ötesine geçilerek, muamelenin tarafları arasında oluşan maddi ve hukuki ilişkinin gerçek mahiyetinin araştırılması gerektiği sonucuna ulaşılmaktadır. Kanun, gerçek mahiyetin ortaya çıkarılmasının, yemin hariç her türlü delil ile ispatlanabileceğim düzenlemiştir. Bu deliller, tarafların ikrarı, vergiyi doğuran olayla ilişkisi doğal ve açık bulunan tanık ifadesi, muamelenin taraflarının ekonomik ve ticari konumlarına ilişkin tespitler olabilir. Olayda ise davalı idarece, taşınmazı satan kişi nezdinde karşıt inceleme yapılmadığı, Dağtekin Mak. Taah. San. Tic. Ltd. Şti. ile davacı arasındaki ticari ilişkinin mahiyeti, somut olarak ortaya konulmak suretiyle, devir ve iktisap bedelinin gerçeği yansıtmadığının tespit edilmediği, taşınmazın emlak vergi değerine ve bu değerden daha düşük bir bedel üzerinden harç ödendiğine ilişkin herhangi bir inceleme yapılmadığı görülmüştür.
Bu durumda, tapu harcına esas alınan matrahın gerçekte olandan düşük beyan edildiği hususunun somut olarak ortaya konulamadığı görüldüğünden, eksik incelemeye dayanılarak yapılan cezalı tarhiyatta ve bu tarhiyatın kaldırılması istemiyle açılan davanın reddine yönelik Vergi Mahkemesi kararında hukuka uygunluk bulunmamaktadır."
Bu kararın özetlersek; vergi idaresinin gayrimenkulün satış bedelini düşük beyan ettiği iddiasıyla yalnızca belgeler arası farklara dayanarak tarh ettiği cezalı tapu harcı işlemini eksik incelemeye dayalı bulmuş ve mükellefin beyanı ile tarafların gerçek ekonomik ilişkisinin araştırılmadan yapılan tarhiyatın hukuken yeterli delil oluşturmayacağını belirterek Vergi Mahkemesi kararının kanun yararına bozulmasına karar vermiştir.
UYGULAMA VE SON SÖZ
Uygulamada ise bambaşka bir tabloyla karşılaşıyoruz. Vergi idaresi, bu tür “davet” yazılarının ardından birçok dosyayı doğrudan takdir komisyonuna sevk etmekte, komisyon kararlarına dayanılarak da cezalı tapu harcı ihbarnameleri düzenlenmektedir. Oysa çoğu zaman gözden kaçırılan temel gerçek şudur: Takdir komisyonu kararı, tek başına taşınmazın gerçek bedelinin ispatı anlamına gelmez.
Ortada somut, ölçülebilir ve fiili bir tespit yoksa; taraflar arasında beyan edilenden daha yüksek bir bedelin ödendiği açık delillerle ortaya konulamıyorsa, bu tür tarhiyatların yargı denetiminden geçmesi mümkün değildir.
Vergi, devletin temel direği; vatandaşlık görevinin ve toplumsal düzenin vazgeçilmez unsurudur. Ancak bu gerçek, hukuka aykırı varsayımlarla vergi alınabileceği anlamına gelmez. Vergi idaresi elbette güçlüdür; fakat bu güç ancak hukukun çizdiği sınırlar içinde meşrudur. Varsayımla vergi olmaz; ispat yoksa, tarhiyat da olmaz.