İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, kiralayanın kendisi ve yakınlarının ihtiyacı nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirme yollarından biridir. Dava, hem konut hem iş yeri kiralarına ilişkin olabilir. Dava açma süresi de aynı koşullara tabiidir. İhtiyaç nedeniyle tahliye ile ilgili hükümler Borçlar Kanunumuzun 350, 351, 353 ve 355. maddelerinde yer almaktadır. Türk Borçlar Kanununda (TBK) ihtiyaç nedeniyle tahliye davası iki şekilde açılmaktadır. Birincisi, TBK m.350’de düzenlenen kiraya verenin kanunda sayılan kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle kiracıya karşı tahliye davası açmasıdır. İkincisi ise, TBK m.351’de düzenlenen bir kiralananın mülkiyetini sonradan edinen kişinin(yeni malik) konut veya işyeri ihtiyacı nedeniyle tahliye davası açmasıdır. Türk Borçlar Kanunun 350 nci maddesi aşağıdaki şekilde düzenlemiştir. “a. Gereksinim, yeniden inşa ve imar MADDE 350- Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Yargıtay kararlarına göre ihtiyaç sebebiyle tahliye davasının açıldığı emsal durumlar şu şekildedir; -Kiraya verenin hali hazırda kirada oturması, -Kiraya verenin kendisinin ya da birinci derece yakınlarının sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerektirmesi, -Kiraya verenin yaşayış tarzının gerektirmesi, -Kiraya verenin çocuklarının öğrenim sebebiyle konut ihtiyacı, -Kiraya verenin atanma, görevlendirme ve benzeri memuriyet sebebi hallerinde kabul edilmektedir. 1 ay içerisinde açılmalıdır. Belirli süreli kira sözleşmesinin sona ermesinden ve belirsiz süreli kira sözleşmesinde fesih dönemi veya fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak 1 ay içinde açılmış olmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi sözleşme hükümlerine göre tespit edilir. YENİ MALİKİN GEREKSİNİMİ – TBK M. 351 Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir. TBK.nun 353.maddesi uyarınca sözleşme sona ermeden önce veya en geç davanın açılması için öngörülen bir ay içerisinde kiracıya tahliye iradesi yönünden ihtar gönderilmesi halinde sözleşmenin sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde dava açma zorunluluğu yoktur. Zira dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılacağından davacı senenin sonuna kadar davasını açabilir. YENİDEN KİRALAMA YASAĞI Konut ihtiyacı en temel gereksinim ve haklardan biridir. Bu nedenle Kanun kötü niyetli kişilere karşı tedbir olarak keyfi tahliyeleri ve bundan kaynaklanan mağduriyetleri önlemek içim bir takım düzenlemeler getirmiştir. Borçlar Kanunumuzun 355. maddesine göre kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür. Burada amaç hem kiraya vereni, hem de kiralayanı korumaktır. Kanun zorunlu ihtiyaç halinde kiraya verene tahliye hakkı tanımıştır. Ancak kiralayanı korumak için de kiraya verene tanınan bu hakkın kötüye kullanılmasını yaptırıma tabi tutmuştur.

7. Yargı Paketi ve Yasalardaki Son Değişiklikler Makale: 7. Yargı Paketi ve Yasalardaki Son Değişiklikler