Gerçek kişilerin bir bedel karşılığı edindikleri gayrimenkullerin (konut, arsa, vb.) iktisap tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılması halinde, elde edilen kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınmaktadır.

Örneğin, Mükellef (A), 20/10/2023 tarihinde 5.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü, 12/7/2024 tarihinde 7.000.000 TL’ye satmıştır. Buna göre mükellef, söz konusu gayrimenkulü alış tarihinden itibaren beş tam yıl geçmeden satmış olduğundan, elde ettiği kazanç değer artışı kazancı olarak vergiye tabi olacaktır.

Söz konusu mal ve haklar ivazsız olarak iktisap edilmişse bu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

Bunun dışında, iktisap şekli ne olursa olsun söz konusu mal ve hakların elden çıkarılmasından doğan kazançlar değer artışı kazancı olarak vergilendirilecektir.

Örneğin, Mükellef (B), 16/8/2022 tarihinde kendisine miras yoluyla intikal eden apartman dairesini, 21/11/2024 tarihinde satmıştır. Satışa konu apartman dairesinin ivazsız olarak (veraset yoluyla) intikal etmesi nedeniyle, mükellefin bu satıştan elde ettiği gelir, değer artışı kazancı olarak vergilendirilmeyecektir.

DEĞER ARTIŞININ TESPİTİ

Değer artışı kazancında vergilendirilecek kazanca “safi değer artışı” denilmektedir. Değer artışında safi kazanç, elden çıkarma karşılığında alınan para ve ayınlarla (eşya, mal vb.) sağlanan ve para ile temsil edilebilen her türlü menfaatlerin tutarından;

⁃ Elden çıkarılan mal ve hakların maliyet bedellerinin,

⁃ Elden çıkarma dolayısıyla yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderlerin ve ödenen vergi ve harçların, indirilmesi suretiyle bulunmaktadır.

Maliyet bedelinin tespit edilememesi halinde maliyet bedeli yerine; Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre, takdir komisyonlarınca tespit edilecek bedel, kazancı bilanço veya işletme hesabı esasına göre tespit edilen işletmelerde ise son bilançoda veya envanter kayıtlarında gösterilen değer esas alınır.

ENDEKSLEME YAPILMASI

Mal ve hakların elden çıkarılmasında iktisap bedeli, elden çıkarıldığı ay hariç olmak üzere Türkiye İstatistik Kurumunca belirlenen Yurt İçi - Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında artırılarak tespit edilir. Endekslemenin yapılabilmesi için artış oranının %10 veya üzerinde olması gerekmektedir.

2007 yılı itibarıyla Türkiye İstatistik Kurumunun resmi internet sayfasında Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) rakamları yer almaktadır. (www.tuik.gov.tr)

Örneğin; Mükellef (C), 2/11/2022 tarihinde 3.000.000 TL’ye satın almış olduğu gayrimenkulü 1/2/2024 tarihinde 6.000.000 TL’ye satmıştır. Bu durumda, söz konusu gayrimenkul 5 yıllık süre dolmadan elden çıkarıldığı için mükellef adına oluşacak değer artışı kazancı aşağıdaki gibi hesaplanacaktır.

Örnekte, gayrimenkulün elden çıkarılması dolayısı ile yapılan ve yasal olarak indirilmesi mümkün olan giderler ile ödenen vergi ve harçlar dikkate alınmamıştır.

Gayrimenkulün iktisap tarihinden önceki ay olan Ekim 2022 döneminde Yİ-ÜFE 2.011,13; elden çıkarıldığı aydan önceki ay olan Ocak 2024 döneminde Yİ-ÜFE 3.035,59 olarak gerçekleşmiştir.

Bu durumda ilgili dönemde artış oranının %10’un üzerinde [(3.035,59 – 2.011,13) / 2.011,13] X 100 = %50,93 olduğu görülmektedir.

Dolayısıyla elden çıkarılan gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli; 3.000.000 X (3.035,59 / 2.011,13) = 4.528.185 TL olarak dikkate alınacaktır.

Gayrimenkulün alış bedeli 3.000.000 TL

Gayrimenkulün satış bedeli 6.000.000 TL

Gayrimenkulün endekslenmiş maliyet bedeli

[3.000.000 X (3.035,59 / 2.011,13)] 4.528.185 TL

Safi değer artışı kazancı (6.000.000 - 4.528.185) 1.471.815 TL

Vergiden istisna tutar 87.000 TL

Vergiye tabi gelir matrahı (1.471.815 - 87.000) 1.384.815 TL

Hesaplanan gelir vergisi 416.685,25 TL

Damga vergisi 672,40 TL

Söz konusu gayrimenkulün 1/2/2024 tarihinde elden çıkarılmasından doğan 2024 yılı değer artışı kazancı, 2025 yılının Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilip, 2025 yılının Mart ve Temmuz aylarında 2 eşit taksitle ödenecektir.

BİLGİ

Gayrimenkulün elden çıkarılmasından doğan değer artışı kazancının, 2024 takvim yılı için 87.000 TL’si (2025 takvim yılı için istisna tutarı 120.000 TL) gelir vergisinden istisnadır.

GAYRİMENKULLERİN ELDEN ÇIKARILMASINDA İKTİSAP TARİHİNİN BELİRLENMESİ

Gayrimenkullerde iktisap, Türk Medeni Kanununun 705 inci maddesi uyarınca, tapuya tescille gerçekleşmektedir.

Gayrimenkulün elden çıkarılması halinde, değer artış kazancının hesaplanmasında iktisap tarihi olarak hangi tarihin esas alınacağına ilişkin ayrıntılı açıklamalar 76 No.lu Gelir Vergisi Sirkülerinde yapılmıştır.

Örneğin Mükellef (D), kooperatif üyeliği karşılığında iktisap ettiği gayrimenkulüne,

12/5/2023 tarihinde su, elektrik ve telefon bağlanması durumunda, bu tarihten itibaren fiilen kullanmaya başlamış ve bu durumu ilgili kurumlardan aldığı belgeler ile ispatlamıştır. Bu gayrimenkulün, mükellef adına tapu tescili, 21/10/2024 tarihinde yapılmıştır.

Buna göre, değer artışı kazancının tespiti açısından, beş yıllık sürenin hesabında,

gayrimenkulün fiilen kullanılmaya başlandığı 12/5/2023 tarihinin iktisap tarihi olarak esas alınması gerekir.

Örneğin: Mükellef (E)’nin, 23/5/2017 tarihinde satın aldığı arsayı, 11/3/2022 tarihinde kat karşılığı olarak müteahhide vererek almış olduğu gayrimenkuller, 8/7/2024 tarihinde tapuya tescil edilmiştir.

Kat karşılığı alınan gayrimenkuller yeni bir iktisap olarak kabul edilecek ve değer artışı kazancının tespitinde gayrimenkullerin tapuya tescil edildiği 8/7/2024 tarihi esas alınacaktır. Fiilen kullanımın tapu tescilinden önce gerçekleşmesi halinde ise bu tarihin esas alınması gerekir.

Örneğin, Mükellef (F)’ye veraset yoluyla intikal eden iki katlı ahşap bina, yıkılıp yerine yeni bir bina yapılması ve bu yeni binadan kendisine bir adet daire verilmesi karşılığında, müteahhide verilmiştir. Mükellef (F), müteahhitten kat karşılığı aldığı bir adet daireyi teslim aldığı yıl içinde satmıştır.

İvazsız olarak (veraset yoluyla) iktisap edilen gayrimenkulün, cins tashihi yapılarak kat karşılığı verilmesi halinde, ivazsız iktisap edilme niteliği değişmeyeceğinden, gayrimenkulün satışından elde edilen gelir de değer artışı kazancına tabii

olmayacaktır.

VERGİNİN ÖDENME ZAMANI VE ŞEKLİ

2024 takvim yılında elde edilen değer artışı kazançlarına ilişkin olarak verilecek yıllık

gelir vergisi beyannameleri üzerinden hesaplanan gelir vergisinin, 2025 yılının Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksit olmak üzere;

⁃ Birinci taksiti, damga vergisi ile birlikte 2 Nisan 2025 (31 Mart – 1 Nisan tarihlerinin resmi tatile rastlaması nedeniyle ) tarihine kadar,

⁃ İkinci taksiti ise 31 Temmuz 2025 tarihine kadar, ödenmesi gerekmektedir.