Hazine ve Maliye Bakanlığı, kira gelirlerinin tespiti ve vergilendirilmesine yönelik çalışma başlatırken, kira vergisinde vatandaşların merak ettiği detaylar da belli oldu. Gelir İdaresi Başkanlığı’nın rehberine göre; arazi, binaların yanı sıra madenler, taş ocakları, televizyon filmleri, telif hakları ve gizli formüller kira gelirine konu edilebiliyor.
Kira gelirinin vergilendirilmesi için nakden veya ayni olarak tahsil edilmiş olması gerekiyor. Gelecek yıllara ait olup, peşin olarak tahsil edilen kira bedelleri, ödemenin yapıldığı yılın değil, gelirin ilgili olduğu yılın geliri sayılıyor. 2023, 2024 ve 2025 yılları kira gelirleri topluca 2023 yılında tahsil edilirse, her yıla ait kira bedeli ilgili yılın geliri sayılıyor. Kiranın ayni (mal, eşya vb.) olarak alınması halinde, tahsil edilen kiralar Vergi Usul Kanunu hükümlerine göre emsal bedeli ile paraya çevriliyor.
Sınır nasıl uygulanacak?
Milliyet'ten Mithat Yurdakul'un haberine göre; 2023 için yıllık 21 bin TL, 2024 için 33 bin liralık kira geliri istisnası var. Bu miktarların altında kira gelirleri için vergi verilmiyor. Şu anda kira geliri beyannamesi verecek ev sahipleri, geçen yılki kazançları ve 21 bin liralık istisna tutarını dikkate alacak.
Örneğin, geçen yıl evini aylık bin 700 TL’den kiraya veren ve yıllık 20 bin TL kira geliri elde eden bir kişi, istisna tutarı olan 21 bin TL’nin altında kaldığı için gelir beyanında bulunmayacak.
Ancak artan kiralarla birlikte pek çok evin yıllık kirası, istisna tutarlarının üzerinde kalacak. Bu durumda, istisna tutarı düşülerek gelir beyanında bulunulacak.
Kiraya evlerde emsal kira bedeli, yetkili makamlar veya mahkemelerce saptanıyor. Kira takdiri ya da tespiti yapılmamış ise emsal kira bedeli, bina veya arazinin emlak vergisi değerinin yüzde 5’i olarak hesaplanıyor. 2023 yılında emlak vergisi değeri 3 milyon 800 bin TL olan bir apartman dairesini bedelsiz olarak arkadaşının kullanımına bırakan bir ev sahibi için emsal kira bedeli, 190 bin TL olarak bulunuyor.
Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, anne-baba, büyükanne-büyükbaba, çocuklar, torunlar veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilen evler için emsal bedel uygulanmıyor, istisna alınabiliyor.
Ancak burada da bir sınır var. Örneğin mal sahibi baba, çocuğunun ikametine iki adet ev tahsis etmişse, sadece bir gayrimenkul için emsal kira bedeli hesaplanmazken, ikinci ev için emsal kira bedeli hesaplanıyor. Teyze, hala, amca gibi akrabaların bedelsiz oturduğu evler istisna kapsamında değil. Ancak, ev sahibi ile akrabaların aynı evde beraber oturması halinde istisna geçerli oluyor.
İnternetten işlem
Ev sahipleri, beyanname vermeleri gereken tutarlar için vergi dairelerine gidebileceği gibi internet vergi dairesinden de işlem yapabiliyor. “hazirbeyan.gib.gov.tr” adresinden gidiş yapılarak vergi işlemleri yapılabiliyor, tutarlar hesaplanabiliyor. İstisna kapsamındaki vatandaşlar da isteğe bağlı olarak bildirim yapabiliyor.
Bu durumdaki ev sahipleri, “kira geliri elde etmedim”, “gayrimenkulü sattım”, “kendim oturuyorum”, “üstsoy, altsoy veya kardeşim oturuyor”, “beyan sınırı altında kira elde ettim” gibi seçeneklerden birisini tercih ediyor. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanıyor.
Başvuru tarihi yaklaşıyor
Kira geliri elde edenlerin, 2023 dönemine ait beyana tabi (istisna sınırını geçen) gelirleri için 1 Mart - 1 Nisan 2024 (31 Mart 2024 tarihinin hafta sonuna rastlaması nedeniyle) tarihleri arasında beyannamelerini vermeleri gerekiyor. Vergi ödemesinin birinci taksiti 1 Nisan 2024’e, ikinci taksiti 31 Temmuz 2024’e kadar yapılmak zorunda.
Hürriyet'ten Neşe Karanfil'in haberine göre ise; Gelir İdaresi Başkanlığı’nın hazırladığı rehberde, binaların konut olarak kiraya verilmesinden bir takvim yılı içinde elde edilen hasılatın 2023 yılı için 21 bin lirasının gelir vergisinden istisna edildiği belirtildi.
Konut kira geliri elde eden kişilerin, yıllık olarak tespit edilen istisna tutarının altında kira geliri elde etmeleri halinde bu gelirleri için beyanname vermesine gerek bulunmayacak. Konutlardan elde edilen kira gelirleri, süresinde beyan edilmez veya eksik beyan edilirse, 2023 yılı için belirlenen 21 bin liralık istisnadan yararlanılamayacak. Ancak, Gelir İdaresi herhangi bir tespit yapmadan önce, süresinde beyan edilmeyen veya süresinde verilen beyannamede yer almayan konut kira gelirlerini, süre geçtikten sonra beyan edenler istisnadan yararlanabilecek. İstisna tutarının üstünde kira geliri elde edenler ise beyan edilen kira gelirinden 21 bin lirayı düşebilecekler.
MİRASÇILAR DİKKAT
Rehbere göre, bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, bu konuttan elde edilen kira gelirlerinin vergilendirilmesinde, 2023 takvim yılı için belirlenen 21 bin liralık istisna tutarı her bir ortak için ayrı ayrı uygulanıyor. Ayrıca miras kalmış bir konutta eğer miras paylaşılmamışsa, her bir mirasçı istisnadan ayrı ayrı yararlanabiliyor.
KİMLER YARARLANAMAZ
Rehberde kimlerin istisnadan yararlanamayacağı da tek tek sayıldı. Buna göre ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar istisnadan yararlanamıyor. 21 bin liranın üzerinde konut kira geliri elde edenlerden beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı üçüncü gelir diliminin ücretler için geçerli olan 2023 yılı için belirlenen 550 bin liralık tutarı aşanlar da 21 bin liralık istisnadan yararlanamıyor.
ÖRNEKLE ANLATILDI
Gelir İdaresi Başkanlığı istisnadan nasıl yararlanılamayacağını bir örnekle anlattı. Buna göre, bir mükellef kiraya verdiği konuttan 120 bin lira kira geliri, tamamı tevkif yoluyla vergilendirilmiş 180 bin lira iş yeri kira geliri ve 360 bin lira da ücret geliri elde etmiş olsun. Bu kişinin 2023 yılında elde ettiği toplam gelir 660 bin lirayı buluyor. 660 bin lira 2023 yılı için belirlenen 550 bin liralık sınırı aştığı için mükellef 120 bin liralık kira gelirini beyan ederken 21 bin liralık istisnadan yararlanamayacak.
DİLEKÇE İLE BİLDİRİLEBİLİR
Gayrimenkulden herhangi bir kira geliri elde edilmemesi ya da ilgili takvim yılı için belirlenen istisna tutarının altında gelir elde edilmesi halinde beyanname verilmeme gerekçesi bir dilekçe ile vergi dairesine bildirebilecek. Rehberde, dilekçe verme nedenleri, “İstisna altında kira geliri elde ettim (konut), kira geliri elde etmedim, gayrimenkulü sattım, kendim oturuyorum, usul (üstsoy), füru (altsoy) veya kardeşim oturuyor, beyan sınırı altında kira geliri elde ettim (iş yeri, diğer, hak)” olarak sıralandı.
