Merkez Bankası verilerine göre Şubat 2021 ile Şubat 2022 arasını kapsayan son 1 yılda Türkiye’de konut fiyatları yüzde 96 arttı. Ve halen de artmaya devam ediyor. Tabii konut fiyatı artışlarının kira fiyatlarına yansıması da kaçınılmaz bir gerçek.Türkiye gibi yüksek enflasyonun olduğu bir ülkede kira artışı konusu, herkes için önem arzeden ve güncelliğini koruyan bir konu. Peki kira artışı hangi usule göre ve neye göre yapılacaktır ?Basit bir şekilde bu konuyu hem kiracılar hem de mal sahipleri açısından anlaşılır kılmaya çalışacağım.İlk olarak bu konudaki yasal düzenlemeye bakalım; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunun 344 üncü maddesi Konu ve Çatılı İşyerleri açısından şu şekilde düzenlenmiş:“MADDE 344 - Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.(1)”KONUT KİRALARI AÇISINDAN;Taraflar, kira sözleşmesinde bir kira artış oranı belirleyebilir, mesela %10-%20-%30 olarak belirleyebilirler. Ama bu oran son 12 aylık TÜFE ortalamasından yüksek olamaz. Bu noktada sıklıkla yapılan bir yanlışı da düzeltmemiz gerekmektedir ki aylık veya yıllık değişim oranları kullanılarak yapılan hesaplamalar kanuna aykırıdır.Kira artışı hesaplamalarında TÜİK'in açıkladığı TÜFE verilerinin 12 aylık ortalamalara göre değişim oranı kullanılmaktadır. Mesela aylık 1000 TL, konut kirası ödediğinizi düşünelim ve 2022 yılı Ağustos ayında kira yenileme dönemi olsun. Bu noktada https://data.tuik.gov.tr/Bulten/Index?p=Tuketici-Fiyat-Endeksi-Temmuz-2022-45796&dil=1 adresinden 2022 yılı Temmuz ayının son 12 aylık TÜFE ortalamasına baktığımızda bu oranın %49,65 olduğunu göreceğiz. Bu oranın üzerinde bir artış yapmak mümkün değil. Yani örneğimizi tamamlarsak kira sözleşmesine, kira miktarın yenilenmesi döneminde TÜFE oranında artış yapılacaktır yazılsa idi bu güncel kira bedelimiz 1.496,50 TL olarak yenilecek idi.BU GENEL AÇIKLAMADAN SONRA, BU NOKTADA ÖNEMLİ BİR UYARI VE HATIRLATMA YAPMAMIZ GEREKİYOR.Borçlar Kanunu'na eklenen Geçici 1. Madde nedeniyle 11 Haziran 2022 ile 1 Temmuz 2023 (bu tarih dahil) tarihleri arasında yenilenen kira dönemlerinde konut kiralarındaki artış oranı yasal olarak %25'ten fazla olamamaktadır. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır. Bu oranları geçecek şekilde yapılan sözleşmeler, fazla miktar yönünden geçersizdir.Yani 11.06.2022 tarihi ile 01.07.2023 tarihi arasında yenilenecek KONUT KİRA SÖZLEŞMESİNDE , yeni kira bedeli maksimum %25 lik artırma sınıra takılacaktır.İŞYERİ KİRALARI AÇISINDAN;Peki İŞYERİ KİRALARI açısından da bu sınırlama geçerli midir ?Hayır. Bu sınırlama işyeri kiraları açısından %25 sınırlama geçerli değildir.TBK 344 üncü maddesinde anlatıldığı üzere İŞYERİ KİRALARINDA, Ağustos aynı içerisinde çatılı işyerini kirasının yenilenecek olması halinde yeni kira bedeli bir önceki yıla aylık kira bedelinin % 49,65 inden fazla düzenlenemeyecektir.PEKİ KİRA SÖZLEŞMESİ YENİLEME SÜRESİNDE 5 YILLIK SÜREYİ DOLDURMUŞ İSE;TBK nın 344/3 üncü maddesi aşağıdaki şekildedir;“Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.”