Kiralık ve satılık ev fiyatları ile ilgili gelişmeler peş peşe yaşanıyor. Ev fiyatları fahiş rakamlara ulaştı. Uzun yıllardır inşaat ve emlak odaklı bir ekonomik modeli benimsenen Türkiye'de satılık, kiralık ve değerlerdeki artış akıl sınırlarını aşmış durumda. Milyonlarca insanın aynı anda aynı konudan yakınması ise havada kalan bir konu oluyor.Konut fiyatlarındaki artışın nedenlerinden biri, inşaat maliyetlerinde yükseliş olurken, maliyet artışında da en önemli neden kurdaki yükseliş. Böylelikle konutta üretimin azalması ile arz sorunları yaşanıyor. Öte yandan bunun bir de 'fırsatçılar' yönü bulunuyor. Ev sahipleri ve ticari işletmeler, ev fiyatlarını kendi kafasına göre artırırken, bunu gören diğer mal sahipleri de yükseltiyor ve durum içinden çıkılamaz bir hale bürünüyor. İşte konut sektöründe yaşanan son gelişmeler...MERKEZ BANKASI KONUT FİYAT ENDEKSİ VERİLERİNİ AÇIKLADI Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB), Mart ayı konut fiyat endeksi (KFE) verisini açıkladı. Buna göre, Türkiye’deki konutların kalite etkisinden arındırılmış fiyat değişimlerini izlemek amacıyla hesaplanan KFE, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre yüzde 9,3 oranında artarak 347,5 seviyesinde gerçekleşti. Bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 110 oranında artan KFE, aynı dönemde reel olarak yüzde 29,7 oranında artış gösterdi. İstanbul, Ankara ve İzmir’in konut fiyat endekslerindeki gelişmeler değerlendirildiğinde, 2022 yılı Mart ayında bir önceki aya göre, sırasıyla yüzde 9,8, 9,6 ve 10,6 oranlarında artış gözlendi. Endeks değerleri bir önceki yılın aynı ayına göre, İstanbul, Ankara ve İzmir’de sırasıyla yüzde 122, 111,7 ve 105,9 oranlarında artış gösterdi.KREDİ PAKETLERİ AÇIKLANDICumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan, vatandaşlara konut kredisi müjdesi vermişti. "Konut sektöründeki arzi dalgalanmadan korumak amacıyla bir dizi tedbiri hayata geçireceğiz" diyerek yüzde 0.89 ve 0.99 faiz oranlı konut kredisi paketlerini duyurmuştu. Konut finansman paketlerinin açıklanmasıyla fırsatçılar da harekete geçti. Konut fiyatlarında kısa sürede fahiş fiyat artışları oldu. Bu fırsatçılığı yapan 64 bin kişi tespit edildi. Peki konutta fırsatçılık yapan ticari işletmelere hangi cezalar verilebilir?"SADECE İDARİ PARA CEZASI UYGULANIR"Konuyla ilgili açıklamalarda bulunan Avukat Selin Erkaymaz, "Kabahatler Kanunu’nda bir düzenleme bulabilir. Kabahatler Kanunu’nda bir hapis cezası yoktur. Neticede serbest piyasadır. Sebep oldukları fahiş oranlarda para cezasına hükmedilir. Hapis cezası gibi bir yaptırım yoktur. Sadece idari para cezası uygulanır." dedi.100 BİN LİRA CEZA UYGULANABİLİR100 bin liraya kadar ceza uygulanabildiğini belirten Avukat Kerem Olcayto ise şu ifadeleri kullandı: "İncelemeler sonucunda 100 bin liraya kadar cezalar kesiliyor. Bu süreç 2018 yılında isimlendirildi. Girdi fiyatlarında yüksek artış olmadan suni olan artışlar haksız fiyat artışı olarak belirleniyor. Bu durumlarda vatandaşlara kanunen 100 bin TL ceza ödeyebiliyor. Belirlenen kişi veya kuruluşlara bu artıştan kaynaklı cezalar uygulanacaktır. Fahiş fiyat artışı yapan 64 bin kişiye 100 bin lira ceza uygulanabilir. Eğer bu kişiler emlakçıysa meslekten men ya da ilgili meslek kuruluşlarından cezalar da uygulanabilir."TRT Haber'e konuşan Yeminli Mali Müşavir Abdullah Tolu ise, tespit edilen 64 bin kişinin büyük bölümünün normal kişilerden, kalan kısmının ise müteahhit şirketler, emlakçılar ve ikinci el konut ticaretini yapan kişilerden oluştuğunu söyledi.Tolu, "Ticaret Bakanlığı perakende ticaretin korunması hakkındaki kanuna göre fahiş fiyat artışı yapan üretici, tedarikçi, perakendeci şirkete 14 bin lira ile 140 bin lira arasında idari para cezası kesiyor" dedi.Eğer bu işletmeler serbest ticareti engelleyici ya da tüketicilerin mal ve hizmetlere erişimini zorlaştırıyorsa ceza daha da yükseliyor. 100 bin lira ile 2 milyon lira arasında idari para cezası uygulanıyor.KONUT FIRSATÇILARINA VERGİ DENETİMİKonutta fiyat istismarı yapan "şahıslara" yönelik ise vergilendirmeler devreye giriyor. Fahiş fiyat artışı yapıp konut satanlar; tapu harcı, gelir vergisi ve KDV yönünden denetlenecek.Tolu konuyla ilgili şunları söyledi. "Bu şahıslar internette ilan ettikleri fiyattan daha düşük bir bedelle tapudan satış yapmaları halinde iki bedel arasındaki farkın alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 si olmak üzere vergi cezalı olarak tapu harcı alınacak. Satış kazancının yüzde 15'i ile yüzde 40'ı arasında gelir vergisi istenilecek."KONUTTA FIRSATÇILIK YAPANLARA HANGİ YAPTIRIMLAR UYGULANACAK?Hacı Bayram Veli Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öğretim Üyesi Prof. Dr. Oğuz sadık Aydos, "Şikayet başvurusunu dilekçe ile yapabileceğimiz gibi şikayet sistemi üzerinden ve diğer elektronik başvuru yöntemleri kullanılarak Ticaret Bakanlığına ya da il müdürlüğüne yapabiliriz. CİMER üzerinden de şikayet etmek mümkün" dedi.EV KİRALARINDA İSE TAVAN FİYAT GÜNDEMDEÇevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye Bakanlığı ile Adalet Bakanlığı kira artışları konusunda düzenleme için çalışma başlattı. Adalet Bakanı Bekir Bozdağ, “Şu kadarını ifade edebilirim, hem ev sahibinin hukukunu, hem de kiracının hukukunu koruyacak makul bir formül ortaya çıkarsa, biz bu formülle ilgili adım atabiliriz” dedi.Son zamanlarda kiralardaki artışların ardından ev sahiplerinin düşük kira ödeyen kiracılarını evden çıkmaya zorlayarak konutlarını yüksek bedelden kiraya verdikleri tespit edildi. Konut sahiplerinin kiracıları evden çıkartmak için icra yoluyla ihtarname gönderdikleri belirlendi.3 BAKANLIK DEVREYE GİRDİKiralardaki artışlar ve ev sahiplerinin kiracıları çeşitli bahaneler ile evden çıkartmasını önlemek için hükümet harekete geçti. Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı, Hazine ve Maliye bakanlığı ile Adalet Bakanlığı kira artış oranları ve kiralama hükümleri ile ilgili yasal çalışma başlattı.Adalet Bakanı Bekir Bozdağ da katıldığı bir televizyon programında bu çalışmayı doğrulayarak, “Bizim, Borçlar Kanunu'nda esasında kiracıları, kiralayanı koruyan önemli hükümler var. Kötü niyetli bir şekilde bu konuda hareket edilmemiş olsa bu düzenlemeler hem kiracıları hem de ev sahiplerini gerçekten koruyor, her türlü değişime olumsuzluğa karşı da koruyor. Önemli olan burada yasanın tanıdığı bu imkanları kullanmaktan geçiyor.Ancak son zamanlarda Türkiye'de de görüyoruz, haberlerde de pek çok yerde özellikle büyükşehirler daha çok yoğun olmak üzere bu konularda maalesef kiracıları zorlayan ve onları çıkarmak isteyen ve bu konuda kiracının karşılayamayacağı miktarda artış talep eden ev sahipleri olduğuna dair ciddi haberler var. Bu konu, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığımızın esasında konusu. Onlar bu konuda bir çalışma yapıyorlar, Maliye Bakanı'yla ile beraber. Adalet Bakanlığı olarak da biz de bu çalışmalara katkı veriyoruz.Henüz çalışma bitmiş değil, sürüyor. Ortada bir mesele var, bu meseleye de vaziyet ediliyor, bununla ilgili bir çalışma yürüyor. Serbest sözleşme ilkeleri çerçevesinde kiralayan ile kiracı arasındaki ilişki ile şekilleniyor. Ama yasa, bu noktada asgari müşterekleri ortaya koyuyor ve usulü koyuyor, burada haksızlık yapmak isteyene karşı kiracıyı da koruyor, ev sahibini de kiracıya karşı koruyan pek çok hükümler var. Şu kadarını ifade edebilirim, hem ev sahibinin hukukunu, hem de kiracının hukukunu koruyacak makul bir formül ortaya çıkarsa, biz bu formülle ilgili adım atabiliriz” diye konuştu.KİRALAR HER YERDE UÇTUDünyada 2021 yılında İngiliz araştırma şirketi Knight Frank'e göre, ev fiyatlarının en fazla Türkiye'de değerlendiğini belirten Coldwell Banker Türkiye Ülke Başkanı Gökhan Taş, "Avrupa ortalamasının 4 katına yakın bir değerlenmeden bahsediyorum. Global enflasyon ile birlikte elbette kira fiyatlarında da artış, hem Türkiye'de hem globalde devam etti. Bu Türkiye'nin de özellikle Avrupa'nın da alışık olmadığı hızla yükseliş demek. Örneğin İrlanda gibi ülkelerde kira artışı yüzde 25'i buldu. Hollanda gibi ülkelerde tavan fiyat uygulaması tartışmaya açıldı. Tüm dünyadaki bu gelişmeleri istikrarlı ve akılcı ekonomi politikaları İle geride bırakabiliriz. Böyle olacağını umuyorum" diye konuştu.KİRAYI ARTIRAMAYAN TAHLİYE DAVASI AÇIYORSon dönemde artan konut fiyat ve kiralarına karşı yasal oranın üzerinde kira artışına ilişkin konuşan Tüketici Konfederasyonu Hukuk Komisyonu Başkanı İzzet Doğan, kira artırımı yapamadığı için konuta gereksinim nedeniyle kiracısına tahliye davası açan ya da açacağını söyleyen konut sahiplerine karşı kiracıların hangi yasal haklarının olduğu hakkında bilgi verdi."KABUL EDİLMİYOR"Kiracıların haklarına ilişkin bilgi veren Doğan, “Mal sahipleri, Borçlar Kanununa göre; 5 yılını doldurmamış kiracılara her yıl TÜFE oranı üzerinde artış yapamayacaklarını öğrendiler. Ancak buna rağmen emsal ev kiralarının artmış olması, dolayısıyla daha yüksek kira getirisi sağlamak amacıyla kiracılarını tahliye etmeyi istiyorlar. Anlaşma yoluyla güncel kira artırımı yaptıramayan taşınmaz sahipleri önce halen kendilerinin kullandıkları konut veya iş yerini satıp, sonra gereksinim nedeni ile tahliye davası açıyor. İşte bu durumda kiracı, mal sahibinin gayrimenkulünü yakın zaman önce sattığını yargılamada kanıtlamalıdır. Çünkü içtihat, uygulama ve doktrine göre: kendi oturduğu evi tahliye davası açmadan önce satmış veya satılığa çıkarmışsa, kiralayanın ihtiyacının gerçek ve samimi olmadığı kabul edilir. Ayrıca Borçlar Kanunumuza göre gereksinimin gerçek, samimi ve zorunlu olması aranmaktadır. Örneğin; kiralayan veya oğlunun sadece nişanlı olması, evlilik hususunda herhangi bir adım atılmaması evlilik nedeniyle ihtiyaç talebi olarak yeterli görülmemektedir. Yine bu konuda yetişkinler için iş yerine yakınlık isteği kabul edilmemekte sadece çocukların okula gidiş gelişlerdeki zorlukları, ihtiyacın samimi olduğuna delil kabul etmekte, yakınlık uzaklığı gerçek ve samimi bir ihtiyaç olarak görmemektedir. Eğer kiralayan hali hazırda oturduğu konutun aidat, yakıt ve diğer giderlerini karşılamakta zorlandığını, bundan dolayı da kiralanana gerçekten ihtiyaç duyduğunu ispat ederse tahliye kararı verilmesi gerekmekte, fakat fazla gelir elde etme amacı ile açılan tahliye davası kabul edilmemektedir”KİRAYA VERENİN TAZMİNAT ÖDEMESİ DURUMU OLUŞABİLİRSözlerini sürdüren Doğan, Yargıtay kararlarından örnekler vererek şöyle devam etti: “Evli olan kiraya verenin kız kardeşinin yanında ona ait evde oturması, kiraya verenin anne babasıyla onlara ait evde oturması; kiraya verenin babasına ait evde oturması, ergin olan kiraya verenin müşterek malik olduğu taşınmazda kardeşi ile oturması; baldızına ait evde oturması taşınmaza gereksinimin samimi olduğunu gösterir. Yargıtay sağlık nedeniyle de kişinin konut ihtiyacının olabileceğini, dosyaya sunulan doktor raporu ile deniz seviyesinde ılıman iklimde yaşaması gerektiğini belgelemesinden ötürü konut ihtiyacının samimi olduğunu kabul etmiştir. Aynı şekilde sağlık durumu nedeniyle felçli ve bakıma muhtaç konumda olan davacının taşınmazına inip çıkma güçlüğü çekmesini ve tahliyesi talep edilen taşınmazın çocuklarına yakın olmasını samimi sebep olarak değerlendirmiştir. Kiralayanın kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri gereksinimi nedeni ile tahliye sağlandıktan sonra kiralayan üç yıl içinde tahliye ettiği yeri haklı bir neden olmadan kiraya verirse mahkeme kiracının tahliye edilmeden önce ödediği son kirası üzerinden bir yıldan az olmamak üzere kiraya verenin tazminat ödemesine karar verecektir”.