Kira artış oranı, ekonomik dengelerin bozulması ve yüksek enflasyon nedeniyle kiracı ve ev sahibi arasında uyuşmazlığın arttığı bir sorun haline gelmiştir. Borçlar Kanununa eklenen geçici madde ile kira artış oranı 1 Temmuz 2024’e kadar en fazla %25 olabilir.
Normalde yapılabilecek yasal zam oranı her sene TÜİK tarafından açıklanmaktaydı. 2024 yılı için TÜİK kira artış oranı %54 olarak açıklandı; ancak Borçlar Kanununa getirilen %25’lik sınır nedeniyle bu kira artış oranını uygulamak kanunen mümkün değildir. %25’lik kira artış oranı sınırlaması yalnızca konut kiraları için geçerlidir. İş yerlerinin kira artış oranı TÜFE oranıdır.
Kira artış oranında %25 sınır bulunması, birkaç yıldır kira gelirlerinde düşüş yaşayan taşınmaz mal sahiplerini kira artış ve tespit davası açmaya yönlendirmiştir. Fakat kira artış ve tespit davaları 5 yıldan önce açılamaz. Bu kadar kısa sürede taşınmazın kira bedelinin yeniden tespit edilmesi gerekmediği varsayılır. Ayrıca bu uygulamayla toplumdaki sosyal dengelerde gözetilir.
® Ev sahibi ile kiracının anlaşması durumunda kira artış oranı: Kira artış oranı ev sahibi ile kiracı arasında ayrı bir sözleşmeyle belirlenmişse geçerliliğini korur. Dikkat edilmesi gereken nokta ev sahibi ile kiracının anlaştığı oran TÜFE oranını geçemez. Tüketici fiyat endeksi olan TÜFE’nin 12 aylık ortalaması esas alınır. 2024 yılı için TÜFE oranı %54 olarak açıklandığını dikkate alırsak kiracı ile ev sahibi en fazla bu oranda anlaşabilir.
® Ev sahibi ile kiracı arasında bir anlaşma yoksa: Ev sahibi ile kiracının arasında kira artış oranının ne olacağına dair bir anlaşma olmaması durumunda kira tespit davasıyla kira tespit edilir. Hakim, TÜFE oranını dikkate alarak hakkaniyet çerçevesinde karar verir.
Özellikle vurgulamakta fayda var ki kira uyuşmazlıklarında kira avukatı yardımı alınması son derece faydalı olacaktır.
Ev Sahibi Yasal Kira Artış Oranından Fazla Zam Yaparsa Ne Yapılmalı?
1 Temmuz 2024 tarihine kadar konut kiralarında en fazla %25 zam yapılabilir. Bu kanuni bir zorunluluktur. Kiracının bundan fazlasını ödemesine gerek yoktur. Kiracı ödemeleri banka üzerinden tam ve eksiksiz yapmalı; ayrıca dekontlarını da muhafaza etmelidir.
Ev sahibi istediği kira artış oranını uygulayamadığı için sözleşmenin bittiğini ileri sürüp kiracıyı evden çıkarmak isteyebilir. Bu durum mümkün değildir; kiracı yasal zammını yapıp evde oturmaya devam edebilir.
Ev sahibinin alt soyunun ve üst soyunun ihtiyacı olduğunu ileri sürerek kiracıyı evden çıkarması mümkündür. Ancak bu durumda 3 sene evi herhangi birine kiralayamaz.
Ev sahibinin evi satması durumunda kiracı, haklarını yeni ev sahibine karşı ileri sürebilir. Yeni ev sahibi satın aldığı eve ihtiyacı olduğunu kanıtlamak mecburiyetindedir.
Ev sahibinin kiracıyı haklı bir nedene dayandırmaksızın 12 yıl sonra evden çıkarabilir. Bunun dışında kanunda sayılı hallerden birinin gerçekleşmesi gerekmektedir. Kanunda sayılı haklı tahliye sebepleri; ev sahibinin kendisinin, eşinin, alt soyunun veya üst soyunun ihtiyacı olması, kapsamlı bir bakım onarım çalışması, kiracının sorumluluklarını yerine getirmemesi gibi sebeplerdir.
Sonuç olarak kiracı, sorumluluklarını yerine getirdiği ve kirasını düzenli ödediği bir evde % 25 kira artış oranından yararlanarak oturmaya devam edebilir. Bu zam oranından daha fazla zam yapmak isteyen ev sahibinin bu davranışı hukuka aykırılık oluşturur. Borçlar Kanununa geçici madde ile eklenen yüzde 25’lik zam oranı konutları kapsadığı unutulmamalıdır. İş yeri için kira artış oranı farklılık gösterir.
Ev sahibi ile kira artış oranı üzerinden uyuşmazlığa düşen kiracılar profesyonel bir hukuki yardım alarak konutunun durumu, kaç yıldır kirada oturduğu ve kira ücreti gibi daha somut bilgilerle başvurulabilecek yasal olanakları daha doğru tespit edebilirler.