Eski kiracıyı çıkartıp, yüksek bedelden yeni kiracı bulan mülk sahiplerinde şikayetler artmaya başladı. Haber sitelerinde hemen her gün benzer haberler görüyoruz. Kimi yeni kiracılar; yüksek kira bedellerini aksatmaya başladı. Kimi yeni kiracılar; kiraladıkları mülkü kendileri de alt kiralama yaparak adeta pansiyonculuğa başladılar.
Kirasını tahsil etmek zorluk yaşayan mülk sahipleri olayın vergisel boyutunu da soruyorlar: Kiracımla karşılıklı imzaladığım sözleşmede bir kira bedeli yazıyor evet... Hem aylık olarak, hem yıllık olarak... Ama sözleşmede yazan kira bedelinin hepsini tahsil edemiyorum. Beyanname hazırlarken sözleşmedeki tüm yıl kirasını mı, yoksa yalnızca tahsil edebildiğim kira bedelini mi beyan edeceğim?
Yani mülk sahipleri özetle “Tahsil edemediğim kira gelirinin vergisini ödemek zorunda mıyım?” diye soruyor… Bu sorunun tek bir cevabı yok maalesef. Bazı mükellefler için evet, bazı mükellefler için hayır sorunun cevabı. Daha açık ifadeyle: Tahsil edilemeyen kiranın şahıslar için beyanı gerekmiyor, işletmeler içinse hem fatura kesme, hem beyanname verme zorunluluğu var.
ŞAHISLAR BEYAN ETMİYOR
2022 yılı konut kira gelirleri için beyan sınırı yıllık 9 bin 500 lira. Bu tutarı aşan konut kira gelirlerinin (2023 Mart’da) beyan edilerek vergisinin ödenmesi gerekiyor. Ancak sözleşmede 9 bin 500 liranın üzerinde yıllık (2022’ye isabet eden) kira tutarı yazıyor olsa da yalnızca tahsil edilen kira geliri beyan edilecek.
Kira geliri (gayrimenkul sermeye iradı-GMSİ) elde eden şahıslar için tahsil edilmeyen konut kira gelirlerinin beyanı söz konusu değil. 2022 yılı işyeri kira gelirleri için beyan sınırı yıllık brüt (stopaj dahil) 70 bin lira. Ancak sözleşmede brüt 70 bin liranın üzerinde yıllık (2022’ye isabet eden) kira tutarı yazıyor olsa da yalnızca tahsil edilen kira geliri beyan edilecek. 2022 yılında geçmiş yıllara (2021, 2020…) ait bir kira geliri (geç) tahsil edilmişse bu tahsilatların da 2022 gelirleri ile birlikte 2023 Mart ayında beyan edilmesi gerekiyor.
ŞİRKETTE FATURA VE BEYAN ŞART
Şahıslar kira gelirlerini gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak yıllık gelir vergisi beyannamesine dahil ediyorlar ve bu kişiler için tahsil etmedikleri kira bedellerini beyan etmelerine gerek bulunmuyor. İşletmelerde ise durum farklı. GMSİ kazançlarında olduğu gibi yalnızca yılda bir kez değil, yıl içinde de beyanname verme yükümlülükleri söz konusu…
Ayrıca sözleşmelerindeki kira bedelleri için her ay kiracılarına fatura da düzenlemek zorundalar. Faturada yazan kira bedelini kiracıları ödemediklerinde de beyannamelerine gelir olarak dahil etmek zorundalar. Dolayısıyla tahsil etmedikleri kira gelirinin vergisini de ödemek zorundalar.
Şahısların GMSİ olarak beyan ettikleri kira gelirlerinde ‘tahsil esası’ geçerli iken, işletmelerin beyan ettikleri kira gelirleri içinse ‘tahakkuk esası’ geçerli olduğundan her iki kazanç farklı kriterlerle değerlendiriliyor.
Maliye; kiralama şeklindeki hizmet ifalarında vergiyi doğuran olayın hizmetin yapılması ile meydana geldiğini, herhangi bir sebeple kira bedellerinin eksik tahsil edilmesi veya hiç tahsil edilememesinin faturanın düzenlenmesine engel teşkil etmediğini belirtiyor. Fatura düzenlenmesinden sonra, “bedelin tahsil edilemediği gerekçesiyle” iade faturası adı altında fatura düzenlenmesinin mümkün bulunmadığını da Maliye (açıklamalarında) ayrıca belirtiyor.
İŞLETME GİDER YAZABİLİYOR
Kiracısından kira bedeli tahsil edememesine rağmen işletmelerin fatura keserek bunu beyannamesine dahil etme durumunda kalmaları, işletmeleri zor duruma düşürüyor. Kasalarına girmeyen gelir üzerinden vergi ödemiş oluyorlar.
Ancak; tahsil edilmeyen kira bedelleri aynı zamanda gider de yazılabiliyor. Gider yazılınca da; tahsil edilemeyen kira için vergi ödeme durumu da ortadan kalkmış oluyor. Gider yazma kriterlerine uygun hareket edildiğinde, tahsil edilemeyen kira bedeli kadar gider de yazılacağından ek bir vergi yükümlülüğü de oluşmayacaktır.
Tahsil edilemeyen alacakların gider yazma kriterlerini de hatırlatalım: İşletmelerin dava veya icra safhasında bulunan alacakları gider yazılabiliyor. Ve yapılan protestoya veya yazı ile bir defadan fazla istenilmesine rağmen borçlu tarafından ödenmemiş bulunan 4 bin lirayı aşmayan alacaklar şüpheli alacak sayılıyor. (Vergi Usul Kanunu Md. 323)
KİRA FİYATLARINDA İNDİRİM İÇİN TARİH VERİLDİ
Kira fiyatları ile ilgili son dakika gelişmeleri yaşanırken İstanbul Emlakçılar Odası Başkanı Nizamettin Aşa'nın "2023'te 10-11 bin lira olan kiralar 4 bin lira düşecek" açıklaması heyecanlandırdı.
Haber Global'e konuşan Aşa'nın açıklamaları şöyle:
"Bu iddia tahmine dayanıyor, daha önceki deneyime, tecrübeye, bilgiye dayanıyor. Daha önce de düşecek dedim, gerekçesini koyduk. Tam ifadem şu, eskiden 2-3 bin TL olan bir ev 10 bin TL'ye kadar çıktı bu düşmeyecek ama 2-3 binden 10 bine çıkan evler, 7-8 bine düşecek dedim, bu iddiam devam ediyor.
"EV SAHİPLERİ PİŞMAN"
Mal sahiplerimiz pişman, 9-10 bine kiraya veren pişman, çünkü kirasını alamıyor. Kavga, dövüş, ev yakmaya çalışan kiracı, kiracısını bıçaklamaya çalışan mal sahibi, bunların hepsi gerçek. En önemli şey, bunun talep sahibi, mal sahiplerimiz. Mal sahipleri şu anda pişmanlık yaşıyor. Bunlar ödenecek meblağ değil dedik, söyledik bunları. Fırsatçı bir yaklaşımla, ben niye bu fiyata çıkmayayım yaklaşımıyla insanlar çılgın bir şekilde fiyat yükseldi. Mahkemeler şu anda tahliye davalarından geçilmiyor.
"BU BİR ALAMET"
Eskiden hiçbir emlakçının camında afiş yokken şu anda kiralık çıkmaya başladı, bu bir alamet. Bu fiyattan tutan olsa bile mal sahibinin başına bela alacağını biz söyledik. Şu anda bunu yaşıyoruz. Eylül, ekim, kasımda bir miktar daha yükselecek ama 2023'te kesinlikle, en az yüzde 20-25 düşüş bekliyorum.
