Kentsel dönüşüm; bir bölgedeki zemin ya da altyapının sağlam ve güvenli olmaması durumunda, o bölgelerin güvenli bir şekilde yeniden inşa edilme sürecidir. Kentsel dönüşüm ile doğal afetlerden gelebilecek zararın, en aza indirilmesi amaçlanır.
Kentsel dönüşüm, güvenli bir yaşam alanı inşa etmenin yanında, ekonomik olarak ilerlemeye ve kaçak yapılaşmanın engellenmesine de katkı sağlar. Kentsel dönüşüm süreçleri devlet desteğiyle gerçekleştirilir.
Kentsel dönüşümün yapılabilmesi için öncelikle, Çevre, Şehir ve İklim Değişikliği Bakanlığı'na başvuruda bulunulur. Başvuru yapıldıktan sonra, bina denetimleri yapılır. Risk durumu belirlenen ve güvenli olmadığı tespit edilen binanın kentsel dönüşüm süreci başlar.
Kentsel dönüşüm sürecine giren binada şu adımlar izlenir:
Kentsel dönüşüm için öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından yetkilendirilmiş bir kuruluşun yapıyı incelemesi gerekmektedir. Yapının riskli ve güvensiz olduğu kesinleşerek, raporlanmalıdır. Rapor, kat maliklerine tebligatla bildirilir. Tebligat sonrası her kat malikinin 15 gün içinde rapora itiraz etme hakkı vardır. Rapora itiraz edilirse, ilgili kurumlarda uzman kişiler tarafından oluşan komisyonlarca karara bağlanır.
Raporun kesinleştirilmesi sonucu malikler, Sermaye Piyasası Kurumu’ndan lisanslı değerleme kuruluşu, taşınmazın değerini tespit eder. Tüm maliklerce anlaşma tamamlandıktan sonra, bir müteahhit ile sözleşme yapılarak, inşaat başlatılır.
Kentsel dönüşüm sürecinde, kat malikleri arasında yapılan toplantıda, riskli yapının değeri konusunda oy birliği ile anlaşılmaya çalışılır. Oy birliği sağlanmazsa, yapı için yapılacak uygulamaya sahip oldukları hisse oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmektedir. Yapının yeniden inşa edilmesini istemeyen kat maliklerine noter aracılığıyla tebligat yollanır ve genel kurula çağrılır.
Genel kurulda karar defterine, alınan kararlar yazılır ve kat malikleri tarafından imza atılır. 6306, sayılı kanuna göre, karara katılmayan kat maliklerinin arsa paylarını 15 gün içinde, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırmayla satması gerekmektedir. Eğer bu satış yapılmazsa, gayrimenkul Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca Hazine adına alınır.
6306 sayılı Afet Riskli Yapıların Yenilenmesi Hakkında Kanunu, kentsel dönüşüm yasasıdır. Bu yasaya göre, afet riski taşıyan alan ve binalar belirlenerek, güvenli hale getirilir. Buna göre, ülkenin tüm kent ve köylerinde risk taşıyan yapılar yeniden inşa edilir. Bu süreçte devlet, kentsel dönüşüm kredisi verir ve kira yardımı yapar.
