Milyonlarca konut, işyeri ve arazi sahibini ilgilendiren kira geliri vergisinin beyanname süreci başlıyor. Konut, işyeri, arazisini kiraya veren kişiler Mart ayında beyanname vererek vergisini tahakkuk ettirecek ve ödeme süreci başlayacak.
Konut kira geliri, 2025 yılı için 47 bin liralık istisna tutarını aşanlar, tevkifata tabi iş yeri kira gelirlerinin brüt tutarı 2025 yılı için 330 bin liralık beyanname verme sınırını aşanlar, kesinti ve istisnaya konu olmayan kira geliri toplamı 2025 yılı için 18 bin liralık beyanname verme sınırını aşanlar ve tutarına bakılmaksızın tevkifata ve istisnaya konu olmayan kira geliri elde edenler beyanname verecek.
KİRA GELİRİNDE İSTİSNA VAR
Sadece konut olarak kiraya verilen gayrimenkullerden elde edilen gelirler için 47 bin liralık istisna uygulanacak. NTV'de yer alan habere göre, istisna tutarının üzerinde gelir elde edilmesi halinde, beyan edilen kira gelirinden istisna tutarı düşülecek. İstisnanın altında konut kira geliri olanlar bu gelirleri için beyanname vermeyecek. Birden fazla konuttan kira geliri elde edilmesi halinde istisna, kira gelirleri toplamına bir defa uygulanacak. Bir konuta birden fazla kişinin ortak olması halinde, istisna tutarı her bir ortak için ayrı ayrı uygulanacak.
İSTİSNADAN KİMLER YARARLANAMAYACAK?
Ticari, zirai veya mesleki kazancını beyan etmek zorunda olanlar, istisna üzerinde konut kira geliri elde edenlerden, beyanı gerekip gerekmediğine bakılmaksızın ayrı ayrı veya birlikte elde ettiği ücret, menkul sermaye iradı, gayrimenkul sermaye iradı ile diğer kazanç ve iratlarının gayri safi tutarları toplamı 2025 yılı için belirlenen 1 milyon 200 bin liralık tutarı aşanlar, idare tarafından yapılan tespitle kira gelirini süresinde beyan etmeyen veya eksik beyan edenler istisnadan yararlanamayacak.
BEYAN YÖNTEMLERİ NELER?
Gerçek gider yöntemi ve götürü gider yöntemi kullanılarak beyan verilecek. Gerçek gider yönteminde, gayrisafi hasılattan Gelir Kanunu'nun 74'üncü maddesinde yazılı giderler indirilecek. Götürü gider yönteminde ise kira gelirinden istisna tutarını düştükten sonra kalan tutarın yüzde 15'i indirilecek. Götürü gider yöntemini seçen mükellefler, iki yıl geçmedikçe gerçek gider yöntemine dönemeyecek.
Tevkifata tabi işyeri kira geliriyle birlikte konut kira geliri elde edilmesi durumunda, konut kira gelirinden 47 bin liralık istisna tutarı düşüldükten sonra kalan tutar ile brüt işyeri kira gelirinin toplamının 330 bin lirayı aşması halinde, mükelleflerin hem işyeri hem de konut kira gelirini beyan etmesi gerekiyor. Konut kira gelirinin 47 bin liralık istisna tutarının altında kalması durumunda, bu gelir toplamaya dahil edilmeyecek. "*Tevkifat nedir: Bir ödemenin kaynağından yapılan vergi kesintisini ifade eder."
HANGİ GİDERLER BEYANNAMEDE VERGİDEN DÜŞECEK?
Kiraya veren tarafından ödenen aydınlatma, ısıtma, su ve asansör giderleri, kiraya verilen malların idaresi için yapılan giderler, kiraya verilen mal ve haklara sigorta giderleri, kiraya verilen mal ve haklar için ödenen vergi, resim, harç ve şerefiyelerle kiraya verenler tarafından ödenmiş olmak şartıyla belediyelere ödenen harcamalar, kiraya verenin yaptığı onarım giderleri, kiraladıkları mal ve hakları kiraya verenlerin ödedikleri kiralar ve diğer gerçek giderler, sahibi bulundukları konutları kiraya verenlerin kira ile oturdukları konutun kira bedeli, mükellefler (hakları kiraya verenler hariç) diledikleri takdirde yukarıda yazılı giderlere karşılık olmak üzere hasılatlarından yüzde 25'ini götürü olarak indirebilirler. Götürü gider usulünü kabul edenler iki yıl geçmedikçe bu usulden dönemezler.
KİRACILARI DA İLGİLENDİRİYOR, ÖDEMELER NASIL YAPILMALI?
Konutlarda ve işyerlerinde, konutunu ve işyerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kiraya ilişkin tahsilat ve ödemelerini bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi tarafından düzenlenen belgelerle kanıtlamaları zorunlu hale getirildi.
Haftalık, günlük veya benzeri şekilde kısa süreli konut kiralamalarına ilişkin yapılan tahsilat ve ödemeler de belgeyle kanıtlama kapsamında bulunuyor.
Konutunu ve işyerini kiraya verenler ve bunları kiralayanların, kira bedeline ilişkin mahkeme ve icra yoluyla veya ayni olarak yaptıkları tahsilat ve ödemeler tevsik zorunluluğu kapsamında tutulmuyor.
Hisseli gayrimenkullerin kiralanmasında, kira bedelinin tamamının kiraya verenlerden birine bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracılığıyla ödenmesi durumunda, belge kanıt zorunluluğunu yerine getirildiği kabul ediliyor.
Bankalar veya Posta ve Telgraf Teşkilatı Anonim Şirketi aracı kılınmak suretiyle, para yatırma, havale, EFT, çek, banka ve kredi kartı gibi araçlar kullanılmak suretiyle yapılan tahsilat ve ödemeler karşılığında dekont veya hesap bildirim cetvelleri düzenlendiğinden, bu belgeler kanıtlı belge olarak kabul edilecek. Bankaların internet şubeleri üzerinden yapılan ödeme ve tahsilatlar da bu kapsamında bulunuyor.
Kişilerin kira ödemelerini, banka şubelerine giderek T.C. kimlik numarası, vergi kimlik numarası, ad soyad/unvan bilgileri ve “kira ödemesi” açıklamasıyla kiraya verenin hesabına yatırması durumunda da tevsik yükümlülüğü yerine getirilmiş sayılacak.
CEZALAR BELLİ OLDU
Bu kurallara uymayanlara yönelik olarak Birinci sınıf tüccarlar ile serbest meslek erbabı hakkında 35.000 Türk lirasından, ikinci sınıf tüccarlar, defter tutan çiftçiler ile kazancı basit usulde tespit edilenler hakkında 17 bin Türk lirasından, bulunanlar dışında kalanlar hakkında 8 bin 700 Türk lirasından az olmamak üzere işleme konu tutarın yüzde 10’u (2/8/2024 öncesinde yüzde 5´i) nispetinde özel usulsüzlük cezası kesilecek. Ancak, bir takvim yılı içinde kesilecek özel usulsüzlük cezasının toplamı 35 milyon Türk lirasını geçemeyecek. Belge konut zorunluluğuna aykırı bir şekilde ödeme yapanların; durumu, ödemeyi
takip eden beş iş günü içerisinde kendiliğinden idareye bildirmesi halinde, ödemede bulunan adına bu düzenleme uyarınca özel usulsüzlük cezası kesilmeyecek.
KİRA BEDELİ DÜŞÜK TUTULURSA NE OLACAK?
Kira bedelini düşükten gösterip, geri kalan kısmı elden almaya devam edenlere yönelik olarak da düzenlemeler bulunuyor.
Kira bedelinin hiç olmaması veya düşük olması halinde, “emsal kira bedeli” esas alınacak.
Buna göre;
Gayrimenkulün bedelsiz olarak başkalarının kullanımına bırakılması, kiraya verilen gayrimenkulün kira bedelinin emsal kira bedelinden düşük olması hallerinde emsal kira bedeli esası uygulanacak.
Kiraya verilen bina ve arazilerde emsal kira bedeli, varsa yetkili özel makamlarca veya mahkemelerce saptanmış kira bedeli olarak uygulanacak.
Bina veya arazi dışında kalan mal ve haklarda emsal kira bedeli, bunların maliyet bedelinin yüzde 10 kadar olacak. Bu bedel bilinmiyorsa, Vergi Usul Kanununun servetlerin değerlenmesi hakkındaki hükümlerine göre belli edilen değerlerinin yüzde 10 baz alınacak.
EMSAL KİRA BEDELİ KİMLERE UYGULANMAYACAK?
Boş kalan gayrimenkullerin korunması amacıyla bedelsiz olarak başkalarının ikametine bırakılması, binaların mal sahiplerinin usul (anne-baba, büyükanne-büyükbaba), (çocuklar, torunlar) veya kardeşlerinin ikametine tahsis edilmesi, mal sahibi ile birlikte akrabaların da aynı evde veya dairede ikamet etmesi, genel bütçeye dahil daireler ve özel bütçeli idareler, il özel idareleri ve belediyeler ile diğer kamu kurum ve kuruluşlarınca yapılan kiralamalarda emsal kira bedeli aranmayacak.
KİRA GELİRİ BEYANI NASIL YAPILACAK, ÖDEME TARİHLERİ NELER?
2025 takvim yılına ait Gelir Vergisi Beyannamesini 1 – 31 Mart 2026 tarihleri arasında https://intvrg.gib.gov.tr/hazirbeyan adresinden verebilecek. Tahakkuk eden ödemeler birinci taksit damga vergisi ile birlikte 31 Mart 2026, ikinci taksit 31 Temmuz 2026 tarihine kadar ödenecek.